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2019年11月21日更新

方直谷仓府备案名:谷仓府

参考均价:36300元/㎡房贷计算器备案价格
山水景观
户型:三房(3)、四房(1)全部户型
类型:商品住宅总房源:3118车位数:2580
开发商:广东方直集团有限公司

项目地址:坪山区东纵路与民强路交汇处东南侧地图查看

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C座03/04户型 三房 90㎡

销售状态(暂无)

户型解读:暂无

暂无

参考总价

C座05户型 四房及以上 128㎡

销售状态(暂无)

户型解读:暂无

暂无

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网易彩票C座01户型 三房 81㎡

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暂无

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牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2019-12-03

开发商原是南科润房地产开发有限公司,后由方直集团接手开发。

方直集团过去的“大本营”在惠州惠城区,方直珑湖湾、方直君御、方直星耀等现代小区是为在当地的代表之作。

方直集团成立于1998年,从房地产装饰、园林产业起步;2006年转型,正式启动房地产综合开发;2013年进入广州打造别墅项目;2015年进入深圳坪山市场,开始布局一线城市。

目前方直集团已经成立了方直地产集团和方直投资集团两大业务板块,构筑以地产、产城运营双核驱动的发展战略,涵盖住宅、文化小镇、科技地产、科技金融,商业、物业及方直环境等实业。

方直集团目前已经进驻开发的城市有深圳、东莞、惠州、中山、大亚湾、佛山、清远等。

在商业地产上,方直集团打造了方直·邻里汇,以及Shopping Mall——星耀城。

 

更新时间:2019-12-03

项目整体区位

坪山着眼于东部中心的定位,近年来城区规划以高标准展开,城区发展脉络和功能定位逐渐清晰。

高新区扩容方案落地,轨道14、16号线开工建设,坪盐通道、南坪三期、外环高速等项目建设加快推进。深圳东进等一系列历史性战略机遇下,坪山区正进入跨越发展新时期。

项目位于坪山高新区的出口加工园片区,从地理位置上看,属于坪山的中间地带,也是坪山传统的老城区之一。

区域周边现状以原居民私宅、旧工业区为主,休闲文化及商业配套较为匮乏。项目距离在建的16号线“江岭站”约700米,步行预计在8分钟内到达;位于主干道比亚迪路和龙坪路交界处,方便通往坪山中心区、田心片区;沿龙坪路抵达龙坪立交可接通南坪三期快速路,方便通往前海片区。

项目向南百米之内是著名的高新技术民营企业比亚迪;坪山区重点规划的“燕子湖城市客厅”距离项目一路之隔。

 

【地铁16号线】深圳地铁16号线全长约29.2km,全线为地下敷设;共设车站24座车站,其中5座车站为换乘站,计划与深圳地铁3号线、深圳地铁14号线、坪山云巴等线路换乘,全线皆为地下站设计。

项目受16号线江岭站辐射,一期地块距离江岭站直线距离约700米(百度地图测量,仅供参考)。16号线具体线路联系大运新城、龙岗中心城、坪山站及坪山新区等地区,是东部组团的一条“内环线”。通过坪山围换乘14号线,可快速通往罗湖清水河、福田中心等交通枢纽、经济核心片区。

未来,地铁16号线将会沿阿波罗产业园片区向南延至安良站,以支持阿波罗产业园片区重点发展,强化龙岗中心区和横岗、盐田地区的区域联系。

 

【比亚迪云巴T1线】比亚迪云巴示范线T1线计划设站9座,分别命名为坪山站、万科金域站、六馆一城站、坪山区委站、大工业区站、燕子岭站、黄果沥站、江岭站、比亚迪站。其中规划的“比亚迪站”和“江岭站”距离项目的一期和三期较近。

比亚迪云巴T1线于2017年4月28日正式开工建设,但开通运营的日期并不明确。

比亚迪云巴T1线一期站点示意图:


(图片来源:深圳本地宝)

 

老牛拍摄了一些比亚迪云巴近况图。摄于今年12月份:





在工程进度可以看出,比亚迪云巴已经进入主体工程施工阶段,桩基基本上都已经完成,部分的站台已经搭建成型。如果进度顺利,明年竣工还是可以预期的。

 

【快速路】项目以南约1.3km到达龙坪立交桥,可连接南坪快速路三期。目前南坪快速三期已经正式开通,与水官高速、南坪一期和二期工程连通,意味着南坪快速通道全线贯通将得以实现。

南坪快速通道西起南山前海片区,东至坪山田头,是一条横跨深圳东西的大干道。

 

南坪快速路作为深圳市第二圈层的横向联系通道,连接坪山、横岗、龙华、南山和前海等主要功能组团。

 

另外外环高速、东部过境、坪盐通道等也将陆续在近两年内贯通。

 

 

片区整体规划设计

坪山起步较晚,开发程度不高,有大片可供发展产业的集中用地,利于“白纸作画”。2017年起开始规划的51.6平方公里的深圳国家高新区坪山园区于今年落定,标志着坪山产业的建设迎来新的“开局”。

 

①坪山高新区

坪山高新区是深圳国家高新区两个核心园区之一,规划面积达51.6平方公里,是深圳五大园区中规划面积最大园区,主要有新能源汽车、生物医药、新一代信息技术等三大主导产业,集聚了比亚迪、赛诺菲巴斯德、中芯国际等一批行业领军企业。

坪山高新园区充分发挥产业基础、空间资源等优势,突破深圳高新园区发展空间的瓶颈,明确产业发展主攻方向,以先进制造业和现代服务业为“双轮驱动”,总体发展定位为“深圳先进制造业东部新城”。

现有产值超10亿元企业22家。2018年,新兴产业实现产值约1500亿元,增长11.8%。

 

坪山高新园区位置图和园区示意图:

 

②燕子湖城市新客厅

坪山燕子湖片区主要由龙坪路、东纵路、绿荫路、金牛西路围合而成,城市设计范围约5平方公里。

燕子湖片区日前发布城市设计全球国际咨询,预计在12月中上旬发布评审结果。

国际咨询设计要求,城市客厅要以燕子湖片区特有湖、山、绿轴为主线,结合上层次规划对坪山未来发展的要求,从发展定位、区域结构、功能布局、生态环境、公共空间、城市景观、重要公建、建筑形态、开发强度、交通系统及地下空间等各方面进行系统考虑,对片区进行一体化的城市空间设计,打造深圳东部城市新客厅。

规划设计范围示意图:



整体效果示意图:

 

③坪山燕子湖国际会展中心

项目直线距离约一公里,坪山的新文化地标燕子湖国际会展中心已经落成。

这是深圳市第二个正式投入使用的高规格会展中心,总建面约13万㎡,建筑风格为汉唐风格建筑,采用了“会展+会议厅+星级酒店”一体化设计,主要分为会展场馆、会议厅与酒店三个部分。

坪山燕子湖国际会展中心位置示意图:

 

会展中心实拍图:


(图片来源于网络)

 

与项目一路之隔的比亚迪,是深圳汽车工业的代表性品牌企业,是国内新能源车的最大制造商之一。

作为片区内大型产业基地,比亚迪可以说起到了纽带的作用,促进片区商业、人流的聚集。对于项目来说,比亚迪也强化了其租赁市场的预期。

 

关于比亚迪

比亚迪股份有限公司(股票代码:1211.HK),创立于1995年,2002年7月31日在香港主板发行上市,属于世界500强企业,公司总部位于深圳,是一家拥有IT,汽车及新能源三大产业群的高新技术民营企业。

深圳比亚迪总部与本项目位置示意图:


(底图来源:深圳全景在线科技有限公司)

 

周边配套

①教育配套

幼儿园:项目自带有2850㎡的九班制幼儿园,地块位于项目的保障/回迁房地块(位置图示见36楼),与一期相邻。

目前幼儿园主体已经建成,但暂时用作项目营销中心。

 

小学、初中:项目所属的学区是坪山二小和坪山中学。东面越过规划高中地块还有规划36班九年一贯制的沙壆学校。

 

②医疗配套

项目周边主要的大型医疗配套为坪山区人民医院和深圳市萨米医院。

坪山区人民医院是一所二级甲等综合医院;萨米医院为中德合作运营的市属三甲公立医院,是我国首家中外合作办医的公立医院。

 

③商业配套

项目自身规划的商业规模较小,所规划的2万㎡商业为街铺。目前周边自然村商业配套能够满足生活所需。

沿着比亚迪路向西,则有连片的集中式商业的规划:

心海城1期由心海城自持,规划商业2万㎡,2-4期原计划打造规划了13万㎡商业大型开放式购物中心,现被碧桂园收购,可能会有调整;悦都会规划3.5万㎡集中商业;环坪山围一带,天虹与益田假日广场已开业运营。

另外,距离项目1公里的东关旧改,整体规划有20.2万㎡的商业,建成后将是片区内最大型的商业综合体。目前东关旧改的江边片区已经完成基坑作业,开始主体结构工程建设。

 

东关旧改江边片区具体范围如下图所示:



项目实景图:

 

④生态资源

大山陵水库、赤坳水库、燕子岭公园环绕在项目周边以正三角状环布。

项目东边还规划有瑞景公园。

赤坳河从项目西边经流,形成景观条件。

 

法定图则

从法定图则上看,项目周边以二类居住用地和工业用地为主。南面比亚迪地块对于片区的宜居度有一定打折。项目西侧规划为绿地,后期将延赤坳河建设赤坳河公园,不再建设高层建筑物,因此项目西面的景观会较为开阔。

 

周边旧改

临近项目的主要大型旧改项目为东关旧改。沿16号线以西,各种大型旧改向坪山围聚拢,大体量旧改包括飞东、飞西、正山甲、宝山南、宝山北、马西、马东,这一片可谓“熙熙攘攘,热闹非凡”。

随着周边城市更新的推进、实现,未来周边也将诞生更多的高品质小区,延伸出更成熟的生活配套,片区的整体的居住环境、商业氛围将得到提升和改善。

 

周边新房

项目周边新房有富润乐庭、豪方东园。

富润乐庭,户型区间75-81-86㎡,参考均价36600元/㎡。目前还有少量单位在售。

豪方东园几乎已经是现楼状态,营销中心也已经搭建完毕,但目前却还没有入市消息。

 

周边二手房

项目周边二手多为近年入市的产品,楼龄较新,位置也更为优越。根据目前深圳链家挂牌数据来看,除东津名座以外,周边同品质的二手房基本单价在3.3-3.7万/㎡。

 

小结

1.项目处于坪山中心辐射区域,周边的生活配套的完善依赖于城市更新的推进。

2.项目北面燕子湖城市客厅,作为坪山打造的城市新中心和城市新客厅,值得期待。

3.赤坳河与赤坳河公园景观是本项目的一个标签和卖点。部分户型直面观景,视线开扬。

4.南面比亚迪总部,对于项目而言有利有弊。利在产业、人流的巩固,弊在影响了片区总体的宜居性。

5。随着14、16号线与比亚迪云巴T1线的建设推进,在未来的2-3年内,项目出行的便捷度将得到一步一步的提升。

 

更新时间:2019-12-03

地块信息

谷仓府前身为谷仓吓片区城市更新项目。

谷仓吓片区城市更新单元规划项目2010年被纳入深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划,2012年2月29日进行草案公示。

拆除用地范围总面积76549.9平方米,开发建设用地面积58194.3平方米,计容积率总建筑面积256070平方米,其中住宅181900平方米(含9095平方米保障性住房及380平方米物业管理用房);商业28580平方米(含126平方米物业管理用房);商务公寓39290平方米;公共配套设施6300平方米。

 

从谷歌地球的卫星图上来看,该城市更新项目于2016年动迁,2018年末基本完成土地平整工作,整体速度略慢。

 

该项目宗地号G12315-8016,于2019年1月取得《建设工程规划许可证》(深规土建许字SG-2019-0001号)。

 

 项目整体规划

项目总占地约5.8万㎡,共四个地块,整体分为三期开发。一期为、二期为住宅,三期为写字楼/公寓。

项目南边靠比亚迪路地块为保障房/回迁房地块,不作为对外销售的对象。


项目总建筑面积约36万㎡,规划约18万㎡住宅,2万㎡社区商业(底商),还附带一所2850㎡的9班制幼儿园。



整体布局示意图:



目前一期即将入市的产品共401套,将推建面为81-90-128㎡的三房到四房的住宅。据了解,项目将会以带装修交付的形式入市(存在变动的可能性,以开盘信息为准)。

从项目规划图上可以看出,项目并非市面上流行的围合式小区,而是以行列式布局,这种布局方式使建筑与建筑之间能够保持着较大的距离,住宅能得到较好的采光及日照,也具有更好的通风效果。


布局示意图(沙盘):

 

项目现状:



一期的C栋已经出地面,并具备可拿预售条件。

 

主要经济指标

从项目一期的主要经济指标上看,项目一期占地12165.79㎡,总建面68117.33㎡,容积率3.85,绿化率40%,总车位数达640个(含地上/地下),带充电桩车位192个。



一期总户数416户,主要刚需户型,套内建筑面积<90㎡有389户,占总量比例93.51%。

 

项目一期分为A、B、C三栋。

A栋高度89。7m,层高28F,含住宅物业服务用房。

B栋高度86.80m,层高27F,含社区警务室、垃圾房、商业物业用房。

C栋高度92.70m,层高29F。

另有5.1m高一层裙房,大部分面积用于商业用途。

 

沙盘与部分户型分布示意图:

 

不利因素分析

项目不利因素主要集中在B栋。根据一期平面图所示,B栋北面规划有公厕、垃圾站,不可避免对B栋部分户型产生影响;B栋的东面空地规划高中一所,建成后会产生一定的日常噪音。

 

 

 

 

更新时间:2020-01-03

首批产品将推出建面约81-128㎡户型,具体如下:

建筑面积约81㎡ 三房两厅一卫 C01

建筑面积约81㎡ 三房两厅一卫 C02

网易彩票建筑面积约90㎡ 三房两厅一卫 C03/04

建筑面积约128㎡ 三房两厅一卫 C05

 

建筑面积约81㎡ 三房两厅一卫 C01

客厅朝向西北,大开间短进深通透布局,通风采光效果较好。客厅开间3.5米带有1.5米进深阳台舒适度较高。主卧开间3.1米4米进深紧凑实用,双次卧开间2.7米进深略有不足居住空间比较一般。明厨明卫,餐厅位独立自然通风采光。

 


建筑面积约81㎡ 三房两厅一卫 C02

朝向东南动静分区布局,主要生活空间日照采光充足。客厅开间3。5米带有1。5米进深阳台明亮舒适。主卧开间3。1米开间进深比良好空间利用充分,分离式卫生间实用性能优秀,U型厨房使用率高餐厅紧凑。

 


建筑面积约90㎡ 三房两厅一卫 C03/04

西南朝向视野开阔公园景观,动静分区布局主要生活空间朝优势方向。客厅开间3。6米带有1。5米进深阳台,主卧开间3。2米进深3。3米略显过于方正。次卧也拥有优秀公园景观,小房间空间略显紧凑。U型厨房使用率高,餐厅空间较佳。

 


建筑面积约128㎡ 三房两厅一卫 C05

西南朝向视野开阔公园景观,通透结构横厅布局,空间利用充分。7。2米餐客厅开间带有1。5米进深阳台宽敞明亮,大幅度发挥景观优势。主卧开间3。6米自然通透明亮舒适,次卧开间3米居住空间舒适。U型厨房宽敞舒适自然通风采光与餐客厅连接紧密家庭生活体验优秀。

 

 

总结:

 

户型紧凑实用,01户型具结构优势,东南向02户型具有较强的朝向优势;

 

网易彩票西南向户型具有优秀的视野景观资源,中高层更能发挥景观资源;

 

128户型结构合理空间居住舒适采光明亮,大型阳台具有良好的居住体验。

更新时间:2020-03-31

谷仓府获批预售许可证,并在市场监督管理局公示,本次是项目首开一期共416套,均为住宅产品,户型建面约80-130㎡,均价约3.63万/㎡,单价区间在3.3-3.8万/㎡,总价区间在285-483万/套。

 

 

部分备案价格

 

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