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网易彩票 > 深圳新房 > 龙岗区 > 京基御景半山

2019年11月20日更新

京基御景半山备案名:京基御景半山花园

参考均价:39000元/㎡房贷计算器备案价格
地铁周边山水景观品质住宅大型社区容积率低高绿化率
户型:二房(1)、三房(2)、四房(2)全部户型
类型:商品住宅总房源:1914车位数:2117
开发商:深圳市碧海投资发展有限公司

项目地址:宝荷路与宝荷路支线交叉口宝荷欣苑西侧500米地图查看

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楼盘活动

A户型 四房及以上 150㎡

销售状态(暂无)

户型解读:暂无

暂无

参考总价

B户型 二房 79㎡

销售状态(暂无)

户型解读:暂无

暂无

参考总价

C户型 四房及以上 132㎡

销售状态(暂无)

户型解读:暂无

暂无

参考总价

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牛浩思评楼

全部楼评
更新时间:2019-09-10

京基地产创建于1994年,是集房地产开发与经营、商业经营与管理、五星级酒店投资与管理、物业管理、高尔夫俱乐部、餐饮经营等多元化产业的大型地产公司。

迄今为止已开发了碧荔花园、碧云天、碧华庭居、碧海云天、御景华城、御景东方、大梅沙京基喜来登酒店、天涛轩、京基御景印象等一系列大型高端住宅社区和五星度假酒店,而目前正在成功运作像京基100、京基滨河时代、京基百纳广场、御景华城商业广场、京基铜锣湾通讯数码广场等商业地标。

老牛还统计了京基目前在深圳的旧改项目,图中京基大运项目即京基御景中央一期已入市,沙一村旧改就是正在开发的京基御景珑庭,其他的旧改项目主要集中在南山、福田、罗湖等区域,可以说京基在深圳已奠定了较强的品牌影响力。

 

更新时间:2019-09-09

项目区位

产业聚集,特质成区:京基御景半山所在的片区为宝龙街道的南约社区,该街道位于龙岗与坪山的交界地带,被山体和主干道分割成较为独立的区域,因地段因素以及区域内高新产业聚集的特质,在东进战略的大背景下,宝龙街道于2016年12月27日正式挂牌成立,由南约、宝龙、同乐、龙东等7个社区共同组成。

 

定位升级,高新区升国家级:该片区重点规划发展宝龙科技城,其前身为1993年成立的宝龙工业园,其最初的定位是一个加工制造业园区。2000年,出于深圳湾园区产业制造环节拓展的空间的需要,宝龙承接了南山高新企业大量标准化生产的大厂。最近几年,宝龙引进的企业由“单纯加工制造”向“总部办公+研发设计+核心部件制造”转变。

目前,宝龙科技城规划总面积为10.55平方公里,纳入“广深港澳科技创新走廊”、列入全市国家高新区首批扩容范围。宝龙科技城定位为深圳东部制造业主力企业集聚区、东部创新中心的重要产业及科技支撑点,未来发展方向为新材料产业、新能源产业、生命科学产业。

国家级高新区的升级,对于该片区来说,意味着在基础设施建设、政府投资、企业扶持优惠政策、公共服务水平等方面将得到政府支持力度的加大,有利于片区发展加速。


 

工业增速全区第二:2018年宝龙街道实现规模以上工业企业增加值175.7亿元,增长20.1%,超全区2.0个百分点,仅次于坂田,增速居全区第二;完成固定资产投资82.7亿元,增长25.9%,超全区7.2个百分点,增速居全区第三。实现社会消费品零售总额45.4亿元,增长8.4%,超全区0.2个百分点。

 

百亿级产业集群:2018年,宝龙科技城完成项目总投资34。68亿元,完成率119%;高端产业投资27。63亿元,完成率171。2%。帮助160家企业申报国高。比亚迪锂电池、先进微电子等15家重点企业入选2018—2020年深圳市便利直通车企业名单。位于宝龙科技城的全国一线城市首宗“先租后让”产业用地挂牌成交。亚辉龙、科信通信投产,雄帝、核达中远通、贝斯达医疗大厦主体封顶,中广核工程大厦、钻通、金信诺等6个重大项目动工,普罗吉项目完成初勘。

截至2018年9月,宝龙街道拥有百亿级企业2家,十亿级企业3家,亿元级企业43家,产值亿元以上企业数量占规模以上工业企业的21。7%。战略性新兴产业企业数中工业企业达到89家,占规模以上工业企业的40。3%。辖区以比亚迪锂电池、比亚迪精密、海能达通信为代表的新一代信息技术产业企业数达到34家,产值376。6亿元,形成百亿级产业集群。

 

②打破交通短板 构建多维立体交通网络 
项目所在区域东连坪山高铁站,西接龙岗中心城核心区域,从项目开车约4-6公里即可到达龙岗爱联商圈、龙中商圈以及大运商圈,未来通过地铁14号线,1站即可到达大运交通枢纽,2-3个地铁站即可享受地铁沿线周边的商业、市政等配套,便利程度相对较高。

同时将加快推动东部过境通道、南坪快速3期、惠盐高速改扩建等对外道路建设,打通断头路,构建外通内畅的便捷交通网络,将区域原有的交通短板转为优势。

 

14号线地铁:区域内在建的地铁14号线,在宝龙片区规划有2个站点,预计2022年底建成,2023年中通车运营。开通后,可1站抵达大运,8站达福田。

在交通方面,14号线为片区带来了极大的关注度,时间上大大缩短了该区域和罗湖、福田的通勤距离,预计从南约到福田中心区仅需要30分钟左右,对支撑坪山、及龙岗东部的发展尤为关键。

虽14号线对片区发展有明显的提升作用,但相较于项目步行距离较远,需通过其他交通工具换乘。

根据《深圳市轨道交通线网规划 (2016-2035)》显示,宝龙区域规划有地铁23号线(大鹏—大运北)和31号线(龙岗五联—坪山碧岭)与14号线站点换乘,目前仅为远期规划,后期或有变动,具体待官方公布。

 

高铁:项目东约7.7公里即为坪山高铁站,2023年起通过14号线转16号线能比较快速接驳过去,通过坪山站可前往广州、香港、潮汕、华东等区域。

目前有坪山站与香港西九龙站每天双向4班车往返,站点之间的旅途时间为72分钟。

 

高速路:东部过境高速公路途经罗湖、龙岗、坪山三区,不仅是罗湖、福田中心通往龙岗、坪山的重要城市快速通道,也是连接莲塘口岸、文锦渡口岸和盐田港至粤东地区的过境、货运通道之一。

建成后,从莲塘口岸出入境的深港过境车辆将可以通过其实现与龙岗、坪山及惠州惠阳、大亚湾等区域,深惠1小时交通路网更加完善。如意路南延接东部过境通道后,将串联龙岗中心城多个片区加强对外联系。

东部过境高速起点至梧桐立交(接盐排高速)段将于2018年底前建成通车,与碧桂园云麓就近联系的有宝龙立交,届时前往市区及通关香港将多一条通道选择。

 

 

环境与配套

宝龙南约之前一直以产业为主导,商品住宅体量稀少,多年来在教育、商业、医疗配套方面未有明显改善。随着片区的产业升级,将有更多的高新企业落地宝龙科技城,推动相关的配套产业加速落地完善。14快线的建设也使得宝龙片区与其他区域联系更为紧密,可便捷享受到地铁沿线周边的各种配套设施,弥补小范围区域内配套不足的窘境。

项目自身规划较为齐全,日常生活所需基本都可以自给自足,且区域内的旧改项目也将带来大型商业,改善和提升片区的整体商业环境。

 

1、商业配套

项目以社区型的沿街商业为主,配建商业面积共计3200㎡,还要加上500㎡的菜市场,能够满足居家的基础需求。

而稍微大型的商业有尖莎咀购物中心,位于振业峦山谷的商业裙楼内,主力店为沃尔玛超市,步行距离大概1公里。

 

未来宝龙片区将在14号线地铁南约站建设达百万建面的商住综合体项目,其中规划商业部分约12万㎡。

 

2、教育配套

项目配建有12班幼儿园、托幼中心,项目中心还规划有九年制学校,对面峦山谷有九年制的宝龙学校、幼儿园,以及宝龙外国语学校和民办的伊斯顿龙岗书院。

宝龙学校:2013年成立的九年制公立学校,位于峦山谷一期和二期的中间位置,距离项目约500米,招生范围为比宝二路以西,即比亚迪工业区以西。项目属于宝龙学校和宝龙外国语学校的共享学区范围。

 

 

龙城高级中学(教育集团)宝龙外国语学校:公办九年一贯制学校,学校占地面积4。3万平方米,建筑面积8。6万平方米,办学规模72个班,可提供优质学位3360个。

宝龙社区比宝二路以西范围及南约社区属宝龙学校共享招生地段,2020年以后将视学位供需情况取消宝龙学校共享招生地段。

该校教学楼顶实现全绿植覆盖,并最大化利用功能空间,将报告厅、游泳馆和风雨操场设置在地下。办学方面,该校将探索实现三个突破:一是突破传统的教室+实验室的限制,利用学校各类开放空间,形成全方位新学习空间;二是突破传统班级教学方式,通过大群体教学,突出国际化选修课程、科技创新思维课程、艺术与设计课程等;三是突破学校作为传统“知识工厂”的思路,着重打造“聪明”学校,强调从培养目标出发,设计教育流程包括课程模式、组织管理模式。



 

伊斯顿龙岗书院:16年招生,是集幼、小、初、高一体化的国际学校。书院占地近8万平方米,一期工程占地3万平方米。长期聘请美国杜克大学博士、教授为学院的专家顾问,聘任美国名校校长和美国经验丰富的学术教师担任管理和教学工作,学校按照外教60%、助教40%的比例配置教师(助教全部是研究生和海归人才)。学费12。8万/学年。

 

3、医疗配套

区域公共医疗资源缺乏,虽附近有配建医院,但是属于专业性质的肿瘤医院,非综合性医院,小病有小区自带1000㎡的社康中心(位于1栋A座楼下),基本可以满足,其他需要到龙岗中心城。

 

4、文体生态


龙湖体育公园建设及宝龙片区道路改造EPC项目是宝龙街道办的重点工程,预计总投入约29.5亿元,已于2017年完成招投标工作,今年上半年还在进行市政工程地块征收拆除工作。
据了解,整个工程包括6个部分,道路建设包括宝龙大道及周边13条路的交通优化、路面提质、景观提升等;公园建设包括龙湖文体公园(含宝龙文体中心)、马鞍岭公园、石鼓岭公园3座公园的新建工程;门户打造部分包括坪山高铁站标识性质门户节点的建设,其他门户节点采用简洁、自然的景观进行标识;过街设施建设包括宝龙大道沿街沿线6座人行天桥及一处地下通道的建设;2处垃圾转运站建设工程;其他小型配套及附属设施。

龙湖体育公园是宝龙科技城建设的关键环节。宝龙街道有关负责人介绍,龙湖体育运动公园位于宝龙大道和宝龙七路交会处,处于宝龙科技城的中心地带,总用地面积约25万平方米,其中水体面积约5万平方米,项目主体包括龙湖公园、宝龙文体中心等。




(图片来源于深圳商报)

 

项目北侧正对正中高尔夫球场,部分户型可看高尔夫球场景观。

周边旧改

片区经过长时间的沉寂,终于迎来了产业定位升级、地铁开建这两个双重利好消息,政府在市政基础设施等方面的投资支持力度加大,片区整体上升趋势明显,目前已有碧桂园、中信、京基等知名开发企业布局该区域,未来旧改建面约超过750万㎡。

该片区新增住宅用地主要依靠城市更新改造供应,因片区主要以宝龙科技城的产业规划用地为主,居住用途的旧改用地主要集中在正中高尔夫附近。

目前,片区内的旧改项目大多掌握在碧桂园手中,包括进度最快的水一村旧改(碧桂园云麓),后续还有水二村旧改、马桥联合片区旧改、洋桥和汉田项目,以及中信的积谷田旧改、京基的南约旧改等。改造好后,将为片区提供高品质的住宅社区,打造高端商业、写字楼、住宅、医疗、学校等多元化业态,带动片区相关配套方面的完善,对片区的未来居住环境将有较大提升,但目前来看,多数尚处于前期征收阶段,片区的整体提升仍需一个长周期。

 

(碧桂园)洋桥汉田项目(部分建筑已拆除):

项目于2014年被纳入《2014年深圳市城市更新单元计划第四批计划》中,并于2016年5月份公布了旧改草案。由碧桂园与深广瀛集团、汇联金融集团合作开发。
 
项目位于正中高尔夫球场以东地块,用地面积近20万㎡,规划总建面约为101.4万㎡,集住宅、商业、办公、酒店于一体的超大型综合体项目。
 
其中住宅建面40万平方米,保障性住房建面共计14.6万平方米,住宅区域的商业部分(含商业、办公及酒店)建面37610平方米。
 
产业用地:研发用房建面34。7万平方米(含创新型产业用房17370平方米),配套建面11。4万平方米(配套商业建面54630平方米,配套宿舍59760平方米)。
 
公共配套设施建面29180平方米(含两所12班幼儿园,公交综合场站建面12800平方米,110千伏变电站建面3500平方米);

 

(碧桂园)水一村旧改

该项目早被纳入《2013年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划》中,后于2016年2月3日碧桂园以股权收购方式获取项目开发权。
 
项目位于植物园路与碧新路交汇处以东区域,西接规划宝坪大道,南临规划水背龙街,北临龙溪河。未来将打造成为一个集居住、商业、商务、酒店等多种业态于一体的综合体。
 
项目用地面积为2.15万㎡,总建面约15.9万㎡,计容积率总建筑面积为11万㎡,其中住宅9万㎡(含保障性住房3090㎡),商业、办公及酒店11890㎡,商务公寓5090㎡,公共配套设施建筑面积4020㎡。

碧桂园观麓(云麓国际社区)已封顶,目前展示中心和样板已开放,主推建面65-110平2-3房住宅,具体开盘时间待定。


 

(碧桂园)马桥片区旧改(今年7月份官网发布其意愿公示):

宝龙街道南约社区马桥片区更新单元拟申报拆除重建范围面积177337.6平方米。


 

京基南约旧改项目

项目紧邻14号线规划地铁站点,占地15。4万㎡,总建面102。5万㎡,项目由7块用地组成,功能的主要构成为住宅、酒店、办公、商业、超市、幼儿园等。

 

 

 

 

更新时间:2019-09-09

基本信息

①地块信息

京基御景半山原为“体育新城宝荷南居住安置用地项目”,“御景”是京基爱用的案名方式,譬如御景印象、御景峯、御景中央等。项目于2018年通过协议转让获得该地块的开发权。目前已经开放样板间,将于9.21日开盘。

 

该项目依山而建,北面和西面可看山景,周边环境较为安静宜居。

 

项目总用地面积约6。3万㎡,规划总建面约22万㎡,共分为6个住宅区域,包括高层住宅、别墅、商业及配建公共配套设施,容积率仅3。45,密度相对较低,采用围合式建筑布局,使得公共空间面积增大,保证了各个楼栋之间的采光通风、以及景观面的最大化。

项目共计11栋15座高层住宅,以及13栋别墅住宅,主推建面约79-150平2-4房住宅。


 

项目两面环山,采用台地设计,引入北面的山体景观,沿地形走势,逐级上升,配套登山道形成私家步行景观轴线,营造出的台地居住景观。

 

②建筑参数

项目总建面30.6万平米,容积率3.45,最高高度100米,最大层数34层。地下停车位2117(充电桩635个),非机动车停车位,地上594个。

项目总户数为1914个,停车位大于1:1,车位比超过一般小区配备的车位数量,弥补短期内公共交通出行的不便。

 

项目共26栋28座住宅(15座高层住宅+13栋别墅),另有1栋幼儿园和1栋综合楼(含邮政所、菜市场、再生资源回收站等)。住宅共20.3万㎡,商业共3200㎡,另有社区管理用房、警务室、服务中心、菜市场、文化活动室、幼儿园、邮政所等社区公共配套。

 

其中住宅部分,1-3栋、17-24栋,为31-34层的高层住宅建筑。4-16栋为层高12.5米的4层住宅。

商业部分主要分布在18栋和24栋楼下,共计3200㎡。

1栋楼下:社康中心、文化活动室、社区管理用房、社区服务中心、警务室、物业管理用房。

17楼:防空警报房。

24A:社区托幼中心、老年人日间料理中心、消防控制室、商业等。

25栋:幼儿园。

26栋:邮政所、社区菜市场、小型垃圾转运站、再生资源回收站、公共厕所、环卫工人休息室。

 



 

③不利因素分析

1、或有高铁噪音影响:项目临近厦深高铁以及排塘山隧道,23栋、24栋A座的部分户型或有高铁噪音和车辆噪音的影响。

2、小区扎堆,或会出现车辆拥堵:项目所在厦深高铁西侧,就有5个小区(包含在建项目),因环山地势原因,小区依山而建,修建道路有限,且为普通2-4车道,加上地下车库出入口较多,周边小区数量较多,或会出现车辆拥堵情况。

3、配建商业体量较小,离规划商场较远:22万㎡体量的大社区,仅3200㎡的商业体量和500㎡的菜市场,加上旁边小区的底商,约可满足日常生活所需。目前稍大一些的商场(包括规划中)主要集中在宝荷路两侧,从项目步行至沃尔玛约1公里左右,至京基规划大型商场约1.7公里左右。

4、教育资源不定:目前项目中心规划的公立九年制学校,尚未开建,目前尚无法确定新建学校是否会与知名学校合作。片区的宝龙外国语学校也仅是与龙城高级中学(教育集团)合作,片区整体公立教育资源较弱。

5、门槛相对较高:两房起步79㎡,三房起步97㎡,相对门槛较高。

 

综合分析

项目所在的宝龙南约片区目前已经处于一个上升周期,产业方面上升到国家级的定位,且临近大运扩容区嶂背片区(1.43平方公里)的产业待升级区域,未来将于大运新城、阿波罗未来产业城形成产业联动,形成优势互补,实现协同发展。未来区域高新产业聚集,也将带动相关配套产业的发展。

目前相关部门已经开始加大片区的基建投资力度,交通方面,14号快线在该区域设立两个站点,将区域与其他片区联系更加紧密,未来或将实现与福田、罗湖的30分钟生活圈。对于项目本身而言,地铁站点距离较远,对于项目并没有起到一个直接的利好提升作用,未来或可通过其他交通工具换乘。

在产品上,项目与其他产品定位有明显区分,依山而建,打造安静宜居的居住环境,在出行上以超1:1的车位击败市面上多数普通住宅产品,户型上区别结构紧凑以功能性为主的住宅产品,以大尺寸的舒适空间为卖点,主要以刚需改善型置业群体为主。

位置上虽远离规划中的繁华地段,但在产品规划上,从生活最基础设施的菜市场,医疗方面的社康中心,教育方面的幼儿园、托幼中心到九年制教育,或是其他公共配套以及底层商业,都可满足日常生活所需。

 

更新时间:2019-09-09

户型分析

错位分布,户户朝南:项目采用围合式建筑布局,且每栋均为错位分布,且户户朝南,最大限度的保证了各个楼栋之间的采光通风、以及景观面的最大化。

2梯4户:南北通透:项目两梯四户的梯户比,户型方正实用,南北通透。

三房为主力户型:79㎡的户型占比约24%,97㎡的户型占比约12%,105㎡(黄色)的户型占比约12%,105㎡(绿色)的户型占比约36%,132㎡的户型占比约12%,150㎡的户型占比约4%。其中,97-105㎡的三房户型占比约60%。

 

79㎡两房一卫

大尺寸,舒适空间:客厅3.6米开间,主卧进深4米,房间大尺寸,空间感较为舒适。

南向:客厅和主卧南向,采光通风较好。

房间均为自然采光通风:房间无暗房,均有自然采光通风。


 

97㎡三房一卫

大尺寸,舒适空间:客厅3。7米开间,主卧进深5。7米,房间大尺寸,空间感较为舒适。

南向:客厅和主卧和一次卧为南向,采光通风较好。

房间均为自然采光通风:房间无暗房,均有自然采光通风。


 

105㎡三房两卫

南北通透:户型格局为南北通透,采光通风更佳,双面景观。

玄关+主卫:增加了玄关和主卫,功能更为齐全。

户型方正:房间整体较为方正,空间利用更为合理。

 

132㎡四房两卫

大尺寸,舒适空间:与105㎡格局相似,增加一个房间,房间尺寸较大,客厅4。2米开间,主卧进深5。4米,空间感更为舒适。

南北通透:户型格局为南北通透,采光通风佳,双面景观。

四房:增加一个房间,适合改善需求置业。

户型方正:房间整体较为方正,空间利用更为合理。

 

150㎡四房三卫

大尺寸,舒适空间:与132㎡格局相似,客厅开间变4.5米。

南北通透:户型格局为南北通透,采光通风佳,双面景观。

双主卧设计:双主卧配备独立卫生间,保证独立私密性,房间功能更为完善。

户型方正:房间整体较为方正,空间利用更为合理。

 

更新时间:2019-09-20

京基御景半山获批预售许可证,并在住建局官网公示,本次共备案房源位于1A栋、1B栋、1C栋、2栋、3栋和17-24栋,据悉项目将于22号开盘。

 

本次共1645套,均为住宅产品,户型建面约78-152㎡,均价3。9万/㎡,单价区间在3。2-4。7万/㎡,总价在256-710万/套。


 

部分备案价格

 

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