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2019年10月22日更新

阳光粤海备案名:阳光粤海门花园

参考均价:89000元/㎡房贷计算器备案价格
地铁口品质住宅精品公寓花园式小区综合体成熟片区品质写字楼
户型:暂无
类型:商品住宅,商业,写字楼总房源:待定车位数:1370
开发商:深圳市阳光华艺房地产有限公司

项目地址:南山·科技南一路地图查看

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牛浩思评楼

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更新时间:2019-03-04

项目的开发商为深圳市阳光华艺房地产有限公司和深圳市南岗实业股份有限公司。

阳光华艺是深圳本土较为年轻的房企,成立于2002年。企业年纪不大,但业务成熟且多元,已经形成以房地产开发和经营管理为核心业务,集建筑施工、物业管理和酒店经营管理等业务板块于一身的大型综合性开发企业。

它所开发的项目,目前主要集中在南山和宝安两区,譬如新一代国际公寓、高山花园、南光城市花园、阳光华艺大厦、阳光海滨花园、流塘阳光花园等。

正在开发的除了阳光粤海外,还有南山区南光村旧改二期的正东名苑住宅项目等。

 

除地产业务外,阳光华艺还延伸到酒店管理(新年酒店、科创酒店等)、科技产业园(阳光科创中心)等领域,实现多元化发展。
其中,阳光粤海商业写字楼的部分物业也会作为其自主经营的酒店——33酒店。

正对出的是阳光粤海的酒店写字楼:

 

更新时间:2019-03-04

项目区位

说起阳光粤海,有置业倾向的网友应该对它有点了解,2年前该项目就已经崭露头角,只因它所处的区位备受青睐。

项目坐落于科技园南区的西侧,是深圳南山科技园上佳的区位,几乎是科技园北区至后海总部基地西轴廊道的中心。

又刚好坐落于深大校区及科技园片区的中部,以其在片区中的高度和区位优势,为社区单元斩获了超长的视距及广阔的景观优势。

 

另外,科技园片区在南山的相对位置来说,也处在中心区位。

从地理关系上看,科技园北接西丽,西近南头南油及前海,东至华侨城、深圳湾超总,南临后海及蛇口等片区;

从大道经济上看,园区内有深南大道从中穿过,北环大道和滨海大道通行于园区的南北,使得科技园与周边的联系便利度及通达紧密度十分优异。

 

科技园片区是深圳,乃至全国的高新产业聚集区,与北京中关村齐名,都致力于打造为中国的“硅谷”。

该片区是深圳企业成长的沃土,诞生了上百家上市企业,聚合了一批高净值产业人群和企业家。

中兴、长城、创维、康佳、TCL、联想、腾讯、大族等名企集群不断为区域增值,使得南山区持续蝉联广东省区级GDP的一哥,产出价值带动了土地价值地不断高攀。

 

如今,该片区还赋予了新的时代意义。

孕育两年多的粤港澳大湾区规划纲要终于在不久前落地,致力于成为湾区核心引擎的深圳被赋予了极高的期望,并要求努力打造为具有世界影响力的创新创意之都。

目前深圳已经形成高新技术产业在内的四大支柱产业集群,并在湾区中具有突出的贡献和影响力。甚至可以说,高新技术产业是深圳的立市之本,也是深圳的城市之光。

而南山科技园,毫无疑问是体现深圳高新技术产业最集中又最具代表性的片区。片区内孕育了上百家知名上市企业,聚合了一批高净值产业人群和企业高管。

由此不断地推升南山科技园的土地价值,并使其成为深圳投资市场的核心段位。尤其是片区内的居住类物业,在以产业及商务为主导的园区内,显得尤为珍贵。

 

在粤港澳大湾区规划纲要的指引下,南山科技园还将发挥广深港澳科技创新走廊的脊梁支撑作用,科技园片区有了更高的要求:

增加创新要素密度,建设成为世界一流高科技园区、国家知识产权示范园区、国家高新技术产业标准化示范区。重点发展新材料、电子通信、数字视听、生物医药产业……

 

老牛相信在国家主导粤港澳大湾区,及落实广深港澳科技创新走廊的加持下,南山科技园会更加夺目,具备成为世界级湾区核心级的潜力。

 

交通环境

阳光粤海具体位于南山区粤海街道白石路和科技南一路交汇处的西北侧,西侧紧邻深圳大学校区,东侧为深圳软件园、深圳清华大学研究生院等产学研基地及科技园的写字楼群。

该项目的交通环境优秀,由于地理位置相近,能够快速连接前海、后海、超总等深圳核心商务区。

也由于区域交通便利,能够便捷通达深圳宝安机场、深圳湾口岸、福田高铁站、蛇口邮轮母港等一类联系粤港澳大湾区及国内、国际其它城市的市级枢纽。

 

道路交通方面,项目与深南大道和滨海大道均相距1公里左右,恰好在这两条深圳东西的经济大动脉中间。

而同时,与南海大道和沙河西路均相距1.5公里左右,又恰好在两条南北大干道的中间。也就是说,项目无论往东向西,还是从南到北,便利程度都十分突出。

当然,目前园区内部在高峰时期的道路交通体验,有很大的改善空间。

 

地铁交通方面,项目距离地铁1号线深大站约500米(卫星地图测量,仅供参考),距离在建地铁9号线西延段深大东站(粤海门站)约400米。

同时,深大东站还与在建地铁13号线交汇换乘。致使阳光粤海成为多条地铁及多个地铁站点的地铁口物业。这两条线的加入,对于科技园片区的公共交通及道路交通状况,将会带来显著的改善。

 

其中:

9号线西延段预计今年年底前开通运营,最快的话9月底可通车;
13号线已于去年正式动工,预计2022或2023年可开通运营。

13号线是片区内唯一南北走向的地铁线,串联起了多条东西走向的地铁线路,成为构筑片区“十”字走廊的关键环节。

而且也串联起了深圳湾口岸和未来西丽高铁站,将成为粤港澳大湾区重要的城市地铁干线。

 

西丽高铁枢纽站是深圳“十三五”交通规划的重点项目,将引入赣深高铁、深茂铁路以及多条城际线路和地铁线,规模有望超过深圳北站。

除西丽高铁枢纽站外,南山区在前海将规划新的跨境口岸,都有利于服务南山及科技园片区的各类要素流动。

深圳轨道交通规划线网图,仅供参考:

 

更新时间:2019-03-04

地块信息

阳光粤海原为粤海门村城市更新项目,2010年启动了旧村改造进程,2014年正式动工。改造前的粤海门村一遇大雨,常遭水浸,不少房屋出现建筑质量问题。

改造后,如今成为集住宅、公寓、写字楼、酒店、商业等复合业态为一体的综合体项目,完成了乌鸦变凤凰般的逆袭。并凭借较优越的区位条件,项目在社区内独树一帜。

老牛了解到,阳光粤海回迁业主将于2019年3月开始陆续入伙,喜迁新居。

 

地块整体北宽南窄,南北长约268米,东西宽约208米。其中地块南边的部分地块用途是雨污处理用地和公共绿地,住宅地块上的建筑呈半包型分布。

用地类型为二类居住用地、商业服务用地,所以地块包含居住,并附带有商业和公共配套,公共配套主要是配建幼儿园。

图来源于环评报告书:

 

项目整体规划及周边配套

1)阳光粤海占地面积约3万㎡,总建面约20万㎡。聚集住宅、公寓、写字楼、酒店、商业等复合业态的综合体。

其中住宅建面约10万㎡,公寓建面约4万㎡,专属规划的商务酒店建面约2.5万㎡(名为“33酒店”)。

另规划有2万㎡的商务写字楼,约9100㎡的社区沿街商铺,以及2000㎡的幼儿园(由区政府主导运营的机关幼儿园)。

 

2)社区一共规划有7栋住宅,1栋公寓,1栋酒店+办公楼(含写字楼和酒店物业)和1栋幼儿园。

 

住宅分布在地块的东北角,紧挨着深大校区,呈半包围状,隔开了地块南面主干道和雨污设施(后海泵站),比较好地保证了住宅景观效果和居住舒适性,整体闹中取静。


 

3)7栋建筑之间形成一定的高度差,南高北矮,住宅最高的单元达到44层。

南面最大限高150米,包括商务楼和公寓,基本达到了最大限高高度。北面为120米。

一定高度差与建筑塔楼扭转角度的相呼应下,能够保证户型有均衡的景观效果。

 

4)项目规定的容积率为6。5,数值看着挺高怪吓人的,实际上数值包含了酒店写字楼等物业建筑面积,及垂直建面。不能直接反映住宅社区的实际密度。

实际上,由于临近深圳大学和虚拟大学等高新园的产学研机构建筑,周边的楼宇较矮,阳光粤海展现了较好的高空优势。

同时,片区较低的建筑楼宇也稀释了该项目的整体密度,与周边及社区建筑的视距关系不错。

 

5)住宅主推建面约157-245㎡的大三房及以上的户型,此前对外公示的部分小户型产品已被回迁业主消化完成,所以对外出售的商品房住宅主要是大面积及超大面积段的产品,毛坯交房。预计物业管理费6.2元 /㎡·月。

住宅的规划套数是640套,实际可购买到的房源仅200套不到,房源套数比较紧俏(具体的可售套数有待开发商公示)。

这批住宅产品将现房销售,老牛观察到,该项目基本上具备交楼的条件。毫无夸张地说,如果开盘当天认购时手续齐全,那么当天就可办理收楼验房和入伙的手续。这一点相比其它预售的新房和二手房房源,是个不小的优势。

 

6)商务公寓则是建面约42-44㎡的1房及建面约80-86㎡的2房户型,带装修交房,避免了小户型产品的装修困扰。

公寓的规划套数是811套,不过跟住宅一样,可售的数量也仅剩余300套不到。也就是说,阳光粤海这批可售的住宅和公寓房源加起来大概500套不到。

将来小户型商务公寓在科技园片区的出租情况应该非常乐观,是科技园片区租赁市场的追捧标的。

而且在商务公寓的限购政策下,新批地块的公寓全将“只租不售”,这类核心地段的可售公寓产品,显得比较珍贵。

大面积的玻璃幕墙占比,搭配瓷砖,建筑显轻盈但不失稳重:

 

7)小区花园在地块基准地面的基础上整体抬高一层,首层规划为沿街商铺和配套物业。平台内侧则规划为停车场,平台局部还有二层、三层的配套及商业物业。

这种设计是比较常见的,能够使得小区花园平台能够与商业街及道路分隔开,尽量减少车流和商业噪音对住户造成的影响。

 

8)幼儿园在公寓楼和酒店办公楼之间,也是阳光粤海地块的中心点南侧。没有遮挡围闭,紧邻小区步行主入口。

规划是6个班级,该幼儿园将移交给南山区主导运营,是一所机关幼儿园。
幼儿园的学位如何分配有待相关机构的公示,对于业主来说,优先分配可能是合情合理的方案。

 

9)除了抬升层首层的内侧作为停车场用途外,地下还有2层物业,总计建面约4。23万㎡,规划为停车场等其它配套物业配套用途。

规划的停车位约1370个,能够满足住宅住户的基本需求。

 

10)小区人行主入口紧邻幼儿园的东侧,通过垂直电梯和步行楼梯到达社区花园。在科技南1路及地块的北、南、西侧的社区道路都设置有车库出入口,用于服务酒店办公楼和居住社区。

图来源于环评报告:

 

11)配套方面,这一期老牛没有单独拎出来介绍,着实因为该地段的配套其实没什么好着墨的。它就在一座城市的核心区位上,几乎想得到的配套要素应有尽有。

而且,项目自身是集多元业态的综合体,满足基本生活的配套也会相对完善得多,相对周边独立。

譬如商业配套,除社区配套近1万平米的社区商业外,华润城万象天地和海岸城商圈均触手可及。

 

另外是大家比较关心的基础教育方面,除家门口的幼儿园外,项目目前所在的学区颇有看点,为学府一小+学府中学,两所学校均于今年纳入到南二外集团下,社会期待值和口碑美誉度得到了进一步的提升。



 

 

 综合点评

 
1,阳光粤海拥有优秀的地段优势,位居深圳核心产业区科技园片区内,又处于前海、后海、留仙洞、深圳湾等多个深圳重点打造的总部基地之间,与周边的联系互动紧密,区域土地价值具有长期升值潜力;
 
2,科技园片区,尤其是南区住宅社区比较缺乏,且后期几无增量空间,产品在片区中具有长期的升值预期。周边参考价格约10万/㎡,但阳光粤海现房优势不小;
 
3,项目拥有无可比拟的景观视野,处于深大校区的东侧,科技园片区的西廊道的中部,且周边建筑低矮,住宅半包围式,使得项目各单元都能保证极为开阔的视野景观;
 
4,住宅以大面积及200平以上的超大面积为主,户型方正,整体格局优秀。建面160平左右的改善需求大,建面200平以上的全套房设计。社区整体的舒适度较佳,只是比较遗憾的是,部分户型的实用率偏弱,超大户型的厨房普遍有结构硬伤,社区的整体档次也有提升空间。

更新时间:2019-03-04

户型分析

住宅部分:


住宅可售房源约200套不到,均为建面157㎡及以上的大户型,且每个户型都能至少隔出2个带卫生间的套房。

具体的面积段有:建面约157㎡4房、建面约165-168㎡4房、建面约212㎡及建面235-245㎡的全套房。

 

可售房源主要分布在A/B/C/G/H座,而D/E两座以小户型产品为主,已分配给回迁业主;
H/G座朝社区内的户型也全部分配给了回迁业主,这个月他们将喜迁新居。

A/B/C座为2梯2户,H/G座为3梯3户。

各户型在社区中的分布情况(底图来源于环评报告):

 

G1户型 建面157㎡四房两厅三卫

户型方正,格局分区合理。朝向东偏北,但通透效果优秀,视野开阔,可观科技园东侧全貌。房间尺度优秀,双套间设计,主卧套间自然通透。

 

 

 

G2户型 建面165~168㎡四房两厅三卫

整体格局跟G1户型类似,但客厅尺度上要得多,多出的10平米建面也主要体现在客厅空间上,房间的尺度变化不大。朝向同样是东偏北,视野与G1一致。

对了,每套户型的客厅阳台是挺大的,基本上就是下图的规格。

 

B户型 建面212㎡3+1房两厅三卫

东南朝向看花园,通透结构,客厅开间5.2米。可以做三套间设计,主卧开间4.4米,次卧也接近4米。

但厨房空间略有偏小,改造的话容易造成空间利用不充分,如果没有公共水井这一块设施,改造起来就容易得多。

 

 

A户型 235-245㎡3+2两厅三卫

社区可提供的最大面积段户型产品,结构与建面212平米的B户型类似,当然房间尺度更为优秀,主卧套间开间达6。7米功能全面自然通透,同样可做三套间设计。

东南朝向通透户型,看花园看深大校区,视野开阔。不过要注意中低楼层可能会收到深大宿舍区的遮挡问题。

 

 

整体来说,阳光粤海的住宅户型格局均好性较佳,整体空间尺度的利用比较奢华,但实用率上有些欠缺。

该小区户型最吸引人的亮点之一是景观视野,虽然部分功能跟社区自身楼宇有一定的视线阻隔,但周边建筑物相对低矮,使得各个户型都能有优秀广阔视野,整体舒适性还不错。

 

公寓部分:

至于商务公寓部分,老牛没看到样板间,从户型图观察到,整体格局方正,空间利用率佳,主打户型为建面约42-44㎡的1房,以及少量的建面80平左右的小三房。

新政下,新批地块起建的商务公寓已经被限制“只租不售”,比较容易预见的是,核心地段的小户型商务公寓在此条件下,具有长期投资价值的优势,与高新园片区的租赁市场需求高度匹配。

在科技园中南区域来说,小户型产品的稀缺性比科技园中北区的要高得多,相比华润城等公寓产品应该有一定的竞争力。

 

 

 

更新时间:2019-03-13

阳光粤海获批了现售许可证,已在市场监督管理局公示,本次共备案527套房源,其中部分回迁,对外出售部分为商务公寓和住宅两种类型产品,共479套。

 

其中商务公寓,备案258套,户型建面约41-87㎡,均价约7.8万/㎡,单价区间在7.1-9.1万/㎡,总价区间在306-717万/套;

 

住宅部分,共221套主推户型为156-243㎡(有几套稍小户型,暂不知是否回迁,156㎡总价1249万起),均价约8.9万/㎡,单价区间在7.8-10.1万/㎡,总价区间在842-2447万/套。

 

部分备案价格

 

配套地图

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