项目开发商为深圳市华园房地产开发有限公司,其为深圳华园集团的全资子公司。华园集团是集工业、电力、高科技产品研制和开发、工业区开发等为一体的大型企业。其中技术处于世界尖端的高科技产品多功能电解离子饮水机已开发成功并投放市场。

华园地产公司已成功开发了龙岗的鸿景春天项目,目前主要在运作蛇口的晗山悦海城。

区位概况

①项目整体区位及交通

项目位于南山区招商街道南海大道与工业八路交界处,建设用地面积约2。2万㎡,计容建筑面积约14。5万㎡,容积率6。58,涵盖住宅、商业、办公及商务公寓等业态,旁边有美年广场、蛇口花园城商业中心等商业配套,还有桃花园、花园城和南园欣荔苑等成熟住宅小区。

【地铁】附近有在建地铁12号线设置站点“四海站”，项目未来应该有与地铁站点接驳的可能性，轨道交通出行较为便利。

【自驾】项目地理位置较为不错,位于前海蛇口自贸区范围内,与科技园等经济核心区的直线距离较近,但片区内部路网较为密集,南海大道时常会出现拥堵。

【公交】周边有设置几个公交站点,其中距离较近的是“工业八路西站”、“蛇口沃尔玛①站”。

距离最近的两个公交站点,线路并不十分丰富,未来地铁12号线开通之后会有明显提升和改善。

根据交委的交通规划，有对大南山隧道及月亮湾大道进行快速化改造，这些后期前海和蛇口片区的交通联系将进一步增强。

地铁12号线已于2018年1月份举行了开工仪式，在建的工程自左炮台站至海上田园东站，线路长40.54公里，设站33座，全部为地下站。

②地处前海蛇口自贸区范畴 毗邻蛇口网谷产业园区

项目地处南山区腹地,距离科技园、宝中、西丽留仙洞总部基地等几个经济核心发展区域都不远,以高新技术企业为代表的南山区和以自由贸易港为代表的前海蛇口自贸区吸引了不少企业的目光,恒大、腾讯、招商、华侨城和中兴等一大批优秀企业纷纷聚集于此,带来了越来越多的高端住房需求。

而另一方面，其有面临着新增住宅用地供应逐年稀缺的压力，区域内物业价值水涨船高则可能是未来长期的一种趋势。

前海蛇口自贸区的概念自提出了以来，引发了业内不少人的关注，大家对这片热土给予了厚望，如今，区域的建设已经取得了较大的进展，并将持续性输出发展红利，惠及周边物业。

政府对于前海自贸区的规划定位为依托港澳、服务内地、面向世界的粤港澳深度合作示范区和城市新中心、一带一路战略支点，目标是要建成要素自由流通的全球开放之城、深港共建的国际创新之城、滨海宜人的绿色人文之城。

蛇口一直在进行自我革新和自我发展,国际化的就业、创业氛围,互联网+引导的运营平台,使得蛇口在产城融合和产业园区运营走在了前列。

港口、邮轮和创意产业园区是蛇口最具代表性的产业。

全力打造“一区一港两带三心”：深圳西部港区，太子湾邮轮母港，网络信息与科技服务产业带和滨海文化产业带，海上世界、太子湾邮轮城等高端商业和商务中心。

蛇口网谷园区，距离项目不远，位于南山脚下，沿山路和南海大道之间，北起工业八路，南至工业四路。

融合了高科技和文化产业的互联网基地,主要面向移动互联网、电子商务和物联网三大领域。苹果华南总部也入驻于此。

南山区的住宅供应主要以城市更新为主,近几年,蛇口的旧改项目表现尤为突出,目前在售中以及即将推出的住宅项目约有6个,分别为临海揽山御园、晗山悦海城、海境界二期、招商渔二村旧改、枫叶望海公馆和半岛城邦四期,多以顶豪为主,或有山景或海景资源、名校学区和近地铁等要素来加持,价格相对较高。

项目临南山区的重要的纵向主干道—南海大道,南海大道两旁多规划商业项目,形成了南山一个比较重要的商圈,分布了诸如来福士广场、恒大天璟和花园城商业等项目,未来项目也有望形成南海大道比较标志性的商业。

项目周边的各类配套及旧改规划

①商业配套

项目周边商业配套较为不错，自带约1.5万㎡商业，附近还有信和自由广场和花园城等商业，引进了知名品牌沃尔玛和迪卡侬等，能够满足日常生活需求。

花园城作为一个购物中心,运营的非常成熟,辐射周边多个小区。

②教育配套

项目周边的教育资源较为丰富,社区内配套了一所9班幼儿园,周边还有后海小学、育才二小、育才二中、深美国际学校和深圳市育才中学等教育资源。

项目小学学区在育才三小的学区范围内,育才三小创办于2002年9月,学校地处蛇口自贸区和蛇口网谷的核心地带,占地面积10001。5㎡,其中建筑面积7860㎡。现有学生1297人,27个教学班,专任教师75人（此为2017年的统计数据,供参考）。

项目中学学区在育才二中的学区范围内,目前育才二中在南山区的学校排名里面较为靠前,在全市的学校排名当中,八大的录取率能够排到市里前20名,因此,项目的教育配套是可圈可点的。

③文娱配套

项目周边的休闲娱乐资源较为丰富,包含有南山公园、南油文化广场、四海公园和蛇口体育中心等休闲场所,其中南山公园是南山区非常重要的景点。

大南山公园在蛇口半岛南端，由两座山峰组成，主峰大南山海拔336米，次峰龟山海拔275米，属低山丘陵地貌，山脉成南北走向。如今的大南山，已经成为深圳西部的重要景点。

小南山公园建设有历史丰碑林、山顶广场、赤湾烟墩、半山亭等组成公园主要休闲观景区。


（南山公园实景拍摄）

④医疗资源

项目附近有蛇口人民医院，但作为发展较好的南山区来讲，整体的医疗资源还是较为充裕的，有南山区人民医院、南山区妇幼保健院、港大医院等，还有招商太子湾国际医院已开工，拟引进莱佛士国际医疗集团。

即中南大学湘雅二医院深圳医院，坐落于蛇口半岛中心地带，据说逐渐成为外籍人士与港澳居民在深圳就医的首选医院，是深圳市前海蛇口自贸区内唯一一家三级综合医院，是华南地区第一家通过美国JCI质量认证的综合性公立医院。

⑤周边旧改规划

根据牛浩思团队的粗略统计，蛇口片区包括在建和意向签约在内，据不完全统计，目前蛇口12个旧改项目，拟拆除重建用地面积达到约65万㎡。从表格中可以看出，旧改项目多为旧工业区改造，未来的更新方向以居住功能为主。

而随着可供开发的白地供应接近尾声，未来蛇口区域的住宅新增供应将主要来源于城市更新项目，目前已经有招商、恒大、万科、新世界等知名房企进驻蛇口，但目前来看所拿旧改项目体量较小，大多按照地铁沿线分布，主要集中在2号线和在建中的12号线周边，属于未来的地铁沿线物业。未来用途方面则多规划为集住宅、商业、办公、公寓于一体的综合类物业，其次还有新兴产业用地和纯商业的用地规划。

地块信息

南源工业区城市更新单元规划项目早在2012年被纳入深圳城市更新第五批计划中,实施主体为深圳市华园房地产开发有限公司。

项目分为两个地块进行出让,一块为幼儿园用地,用地面积约0。3万㎡,产权年限50年,一块为二类居住用地、商业用地,用地面积1。9万㎡,产权年限40年。

项目已于2017年取得了建设工程规划许可证，由深圳市华园房地产开发有限公司和深圳市南源实业股份有限公司合作开发。

项目整体规划

项目开发建设用地面积约2。2万㎡,计容建筑面积约14。5万㎡,其中住宅部分建面约5万㎡,商业建面约1。5万㎡,办公建面约4。8万㎡,商务公寓建面约2。7万㎡,其他公共配套约0。6万㎡,含有一个公交首末站,容积率6。58,规划居住人口1594人,停车位992个。

根据规土委最新公示的项目规划草案,项目主要由4栋高层建筑和1栋幼儿园构成,A/B座为办公及公寓业态,C/D座为住宅业态。

目前已建设出地面多层,展示中心尚未建好,开放时间待定,预计有望在2019年入市。


（项目实景图,图中带绿网的建筑即为项目）


（项目实景图）

⑤不利因素分析

项目周边较为明显的不利因素主要在于交通拥堵及噪音影响，临近南海大道及蛇口沃尔玛，人流及车流量较大，稍显嘈杂。

其实对于道路噪音这一块，项目在设计上已经做了规避，将住宅部分尽量远离主干道，只是公交站出入口的临近单位需要适当注意，在选房的时候尽量避开。

综合评价

①优势

1、项目地处南山腹地，区位较为不错，后期地铁12号线开通，将进一步改善片区的交通；

2、项目位于在建地铁12号线地铁口,由于距离较近,有望成为上盖物业,日常公共交通出行较为便利；

3、项目在育才三小和育才二中的学区范围内,学校整体中考成绩较为不错,算是较好的学区；

4、周边有沃尔玛、迪卡侬和花园城购物中心，还有不少住宅小区，居住氛围浓厚。

②劣势

1、项目旁边的南海大道车流量较大，时常会出现拥堵。

2、由于地块较小,社区花园的面积较为有限。

3、蛇口沃尔玛附近较为繁华,南海大道多车,可能会稍显嘈杂。