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2019年10月21日更新

云玺锦庭备案名:云玺锦庭

参考均价:109000元/㎡房贷计算器备案价格
地铁周边新兴片区
户型:暂无
类型:商品住宅总房源:382车位数:565
开发商:深圳市榕江实业有限公司

项目地址:深圳市宝安区新安街道新湖路和甲岸路交汇处东侧地图查看网易彩票

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牛浩思评楼

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更新时间:2019-04-28

云玺锦庭项目开发商为深圳市榕江实业有限公司,成立于1994年,主打深圳市场。其过往投资开发建设管理的项目有:榕苑、汇龙苑、漾福居、菁英趣庭、碧水龙庭、榕江天御等项目。目前

云玺锦庭是榕江在宝中的第三个项目,原为宝安中心区N7地块(宗地号:A004-0157),商住混合用地。

其实,商住混合主体仍未住宅,产品的建筑用途以住宅为主,原则上70年产权是跑不掉的。另外,住宅事实上的产权“自动续期”,年限变得不大紧要。交易过程中,主要是关注剩余产权和银行放贷之间的关系。

项目地块11年获批建设用地规划许可,直到15年地块才正式动工,正常开发周期,17年左右便可达到预售的条件。然而,现今项目都可接近现售的条件。

以下是一张年度久远的图了,主要为了说明榕江在宝中的三块地的位置关系,图上标注数据指标参考意义不大。

更新时间:2019-04-25

区位概括

宝中是我们比较熟悉的片区,位于深圳的西部,与南山相依互联。
 
2000年以前,这里还是不毛之地,一大部分土地还在海面上飘着,是深圳“关内人”普遍认知的“关外地”。
 
2004年开始,宝中诞生了一批大型住宅社区,天悦龙庭、富通城、尚都、幸福海岸等脍炙人口的舒适小区。
 
2010年宝安、龙岗两区撤关,统一纳入深圳经济特区版图,宝中跃升为深圳城市副中心。
 
2011年深圳大运会举办,宝中负责重要项目的承办,彼时地铁延伸至此,各类基建也迅速发展。

 

如今的宝中,早已不是那个新兴崛起的“关口新区”,是深圳城市西拓,前海开发最为受益的“老油条”,并有逐渐融入到深圳“大市区”的趋势。
 
当前,深圳在打造城市双核中心的过程中,由于宝中和前海地理关系紧密,2015年便被纳入前海的统筹规划之中。
 
同时,在粤港澳大湾区的定位落实中,大前海统筹片区是作为实现粤港澳深度合作,发挥示范引领作用的核心区。

 

在这个核心区域内,宝中和相邻的前海,以及隔湾相望的大铲湾共同围合成与深圳湾媲美的前海湾。三者之间协同发展,产业共生,优势互补。

前海、南山、科技岛等规划的写字楼总部基地成联动效应,为宝中带来较大的人口红利。

近几年,区域内的住宅多以改善置业的大户型为主,促使宝中新盘的绝对价格大幅飙升,也打破到了人们以往对宝中的固有观念。

 

交通环境

以海滨广场一纵为中轴线,切分出的东北象限和西南象限,是宝中目前在建项目最为集中的两个区域。(当然,临近前海湾的华侨城项目,亦是热火朝天。)
两块区域分别以住宅和写字楼群聚集,同时多达20余个项目在建,比翼齐飞牵引宝中新一轮开发建设潮。

 

云玺锦庭位于其中的东北象限内,具体在甲岸路与新湖路交汇处的东侧,东北侧与西岸观邸相邻,周边都为在建或待建地块。

除南面的正中商业广场为商业用地外,其余地块均为住宅用地。

 

云玺锦庭靠近地铁1号线新安地铁站,步行距离约200米,轨道交通优势明显。

根据轨道交通2035规划,宝中片区还规划有9、15号等多条地铁线路,在地铁交通上和前海形成闭环,且在地铁密集程度也是向福田、南山前海等区域看齐。

 

临近的新湖路是宝中的最要干道之一,在对接临近片区板块的作用上不亚于宝安大道。

昨天(4月24日),新湖路与前海的梦海大道的连接桥(前海十一号桥)正式开通。

该连接桥全长215米,采用主跨80米梁拱组合体系,设计双向六车道。南接梦海大道,北接宝安区新湖路。起到快速联系宝中与前海、乃至南山区其它片区的作用。

梦海大道号称前海的“深南大道”,是贯穿前海南北方向的四条重要交通干道之一。

 

 

周边配套

宝中的片区属性越发多元,功能配套集中,居住生活便利,成为宜居宜业的优秀地段。
 
文体配套方面,除现有的图书馆、宝安体育中心、青少年宫等设施外,在湾区滨海地带,规划有深圳书城湾区城、演艺中心、宝安工人文华轩和N6公园、宝安公共文化艺术中心等项目。

这批设施不仅能够满足宝中及宝安人的需求,还有效弥补前海桂湾等片区城市配套先天不足的问题。

 

商务办公方面,据老牛不完全统计,宝中累积出让了近20总商服用地,并且大多即将建成或投入运营。

商务环境已初步形成,荣超商务大厦、鸿荣源国际西岸商务大厦等甲级写字楼已基本成型,卓越、金利通、前海人寿也随之诞生。

 

商业配套方面,自壹方城的开业,宝中终于迎来了多元业态的体验式消费场所,从传统商超迈向购物中心,使得宝中的人气比以往更加聚合。

在建的华侨城欢乐港湾,将给宝中带来更多元,开放的商旅新地。项目集滨海休闲、文化旅游、艺术体验、商业办公、精品酒店等一体,进一步开拓宝中的商圈价值。

 

学区配套方面,相比较而言,宝中片区的学区配套相对弱些,对比老宝中,即新安的宝中学区,有一定的落差。但仅仅是比较而言,整体生源纯粹,地理布局便捷,对比大多片区,仍是上好的选择。只是,对于推动房产增值的作用上,比较弱罢了。

按照目前的学区划分,云玺锦庭在宝安实验学校的学区范围内。宝安实验学校创办于2005年,是宝安区教育局直属的第一所九年一贯制学校。

 

医疗健康方面,距离项目500米范围内有南方医科大学深圳医院,由深圳市政府按照三甲医院标准投资新建的一所公立医院。

 

更新时间:2019-04-28

整体规划及不利因素分析

1,云玺锦庭建设用地面积约1。51万平米,地块方正规整。总建面约10。56万平米。其中住宅建面约4。86万平米,商业建面0。9万平米。

在大盘云集的宝中,云玺锦庭的体量相对来说是比较小。同期项目中,仅比独栋的盛意家园社区大。

 

2,规划建设有3座住宅塔楼,其中A座32层(111.8米),B/C座34层(114.05米)。大体布局呈现“品”字型。

B/C座位于社区的南面,分别靠近新湖路和圣明路,两座塔楼形成约90°的夹角对向路口。

好在建筑退线比较深,距离主干道新湖路路肩最近的也有60米。

 

3,并且在25层的高度上设置了一座连廊相连,成一对双子塔的形态,整体气势上确实提升了不少。

一般这种塔楼架空连廊的设置在商务公寓或者写字楼上见得比较多,譬如东海国际公寓、深圳湾创新科技中心等,住宅如此设置比较新颖。

但暂不清楚该连廊除了作为消防避难空间之外的其它具体用途。如果作为公共会所,极有可能影响到25层住户的私密性,且可能影响到25层以下的几层采光效果。

 

4,之所以在标题说云玺锦庭“时尚”,一方面是老牛没想到它有什么过于耀眼的特色,另一方面是因为其外立面,运用了不少的玻璃幕墙,这在宝中的住宅项目里边,比较独特些。另搭配使用偏黄的,应该是仿大砖的干挂铝板。混搭得还算潮。

 

5,云玺锦庭规划共382户,其中A座92户,B/C座290户,目前云玺锦庭已竣工,接近现房的状态,但开发商还没有吐露过具体的户型面积段。

仅从主要技术经济指标中了解到,全社区的户均建面约127平米。户型套内面积<90平米的占比约8成,共304户,户均建面约112平米。

据家在深圳网友爆料,户型面积段为100-156㎡平层单位,230-250㎡复式单位。


宝中这几年新推的社区,小户型产品缺失,上车的门槛较高,以至于小户型或较低总价的新房产品备受关注。

如此看来,云玺锦庭的产品主要以一般改善型需求为主,譬如以小换大,以普通地段换较优地段的为主。

 

6,容积率为3。75,相对来说比较正常。B/C两座建筑最近距离约18米,好在两者形成约90°的夹角,避免了两单元之间直接的对视问题。

由于宝安中心区的建设尺度整体偏大,大马路,大建筑退线,云玺锦庭与周边及规划地块建筑的楼间距保持较为得当,整体视距没什么大问题。

 

7,这么小的社区,如果作为纯居住使用,搭上好的设计,精心的做工,做出精品,那么在当前宝中这样的地段下,应该挺吸睛。不过,宝中这种项目还未见有。

按照规划,云玺锦庭共约有0。9万平米的商业物业指标,设置在裙房的1-2层及地下室1层。

有别于一般的商业裙楼,在社区架空层下设计商业街,贯穿社区南北。在每一道路侧都设置了商业街的出入开口。

这对于商业布局来说,增加了店铺的展示面,也增加了动线,从而提升可逛性。

不过,对于住户来说,商业运营管理不当,影响居住体验。

 

8,裙房一层设置为城市公共通道,二层和地下一层设置为24小时开放公共通道。

 

9,停车位565个,均为地下停车位,地下1-3层。不考虑商业车位的情况下,住宅车位比超过1.47,配比相对丰富。

汽车库出入口设置在圣明路一侧,甲岸路一层应该也设置了两个出入口。

 

 

小结

云玺锦庭是宝中为数不多的新盘之一,临近地铁口和主要干道。地段是该项目最大的优势。皆因宝中各方面资源要素逐渐聚合成熟,与前海等片区的强关系也逐渐建立,为片区内的项目包括云玺锦庭带来可观的地段红利。

该新盘项目本身而言,社区规模不算大,产品定位和物业匹配度些许模糊。宝中同期新盘竞品中,自身特色不够突出。具体产品及入市方式,有待进一步观察。

 

更新时间:2019-05-17

A座为大户型

A户型 建筑面积约153㎡ 四房两厅两卫

B户型 建筑面积约151㎡ 四房两厅两卫

C户型 建筑面积约258㎡ 三房两厅两卫(复式)

D户型 建筑面积约243㎡ 三房三厅两卫(复式)

 

B/C座为中面积段户型

A户型 建筑面积约119㎡ 三房两厅两卫

B户型 建筑面积约113㎡ 三房两厅一卫

C户型 建筑面积约114㎡ 两房两厅一卫

D户型 建筑面积约97㎡ 两房两厅一卫

E户型 建筑面积约120㎡ 两房两厅两卫


 

B/C座

A户型 建筑面积约119㎡ 三房两厅两卫

朝向东南或西南方向,通透布局通风采光效果优秀,主要生活空间朝优势朝向。客厅开间4米,主阳台宽敞实用。主卧开间3。4自然通透,拥有良好开间进深比空间实用充分。次卧开间都达到3米居住舒适度较高。入户空间功能较佳可与生活阳台合并作入户花园使用,餐厅可向次阳台扩展,宽敞舒适。

 

 

B户型 建筑面积约113㎡ 三房两厅一卫

网易彩票朝向东南或西南,大开间短进深,所有起居空间都朝向优势方向。客厅开间4米,带有1。6米进深阳台宽敞实用,主卧开间3。4米具有较佳的开间进深比空间利用充分。次卧开间3米空间方正。餐厅位独立性能较好,如果墙体无法改动则与厨房连接不够紧密。厨卫空间通风采光效果有一定影响。

 

 

C户型 建筑面积约114㎡ 两房两厅一卫

朝向东南或西南,动静分区布局,主要生活空间朝优势朝向。客厅开间4米,带有1.6米进深阳台宽敞实用。主卧开间3.9米,明亮舒适。次卧开间3米,小房间开间2.8米却有良好的进深也可以作为标准卧室使用。餐厅位紧凑实用,厨卫采光效果比较一般。

 

 

D户型 建筑面积约97㎡ 两房两厅一卫

朝向东南或西南方向,动静分区布局。客厅开间3.7米,带有1.6米进深阳台。主卧开间3.2米通风效果较佳。次卧开间3米舒适度较高。餐厨空间连连接紧密空间舒适。双卫配置有些奢侈,公卫位置可勉强做功能空间使用。

 

 

E户型E户型 建筑面积约120㎡ 两房两厅两卫

朝向东南或西南方向,通透结构横厅布局空间使用充分。8.3米的餐客厅开间拥有良好的空间感。带有进深1.5米阳台实用性能较佳。主卧开间3.4米自然通透,次卧开间3米,厨房可向生活阳台扩展获得更多空间,独立入户走道空间有较好的实用价值。

 

 

A座

A户型 建筑面积约153㎡ 四房两厅两卫

B户型 建筑面积约151㎡ 四房两厅两卫 

两个户型格局尺寸类似。朝向东南或西南,通透布局科学合理,通风采光效果优秀。客厅开间4.4米带有1.9米进深大阳台,宽敞舒适实用性能优秀。主卧开间3.5米自然通透,室内空间比例合理。次卧开间都在3米左右。餐厅可向次阳台扩展,可根据家庭需要改为卧室。客厅可兼顾餐客厅功能。

 

 

C户型 建筑面积约258㎡ 三房两厅两卫(复式)

D户型 建筑面积约243㎡ 三房三厅两卫(复式)

两个户型格局尺寸类似,朝向东南西南大开间短进深所生活空间朝向优势方向采光效果优秀,餐客厅开间达到7.3米,并且拥有1.6米进深阳台宽大阔绰。户型图分别展式上层下与下层空间,只是厨房和楼梯的位置不同。相对来说258户型的厨房和位置更为合理通风采光更佳,但公卫不可自然通风采光具有分离式卫生间设计条件。

 

 

 

总结:

 

网易彩票良好的户型分布使得所有户型都为东南或西南朝向,户型之间干扰较少;

 

户型设计偏向居住舒适型产品,同时也使得有些户型的独立空间数量不足,比如97㎡产品的两房两卫市场接受程度会比较一般;

 

复式户型拥有更高的实用空间,但也有总价过高的影响。

 

更新时间:2019-11-12

网易彩票日前,云玺锦庭获批现售许可证,并在住建局官网公示,本次备案房源位于ABC栋,共382套,均为住宅产品,户型建面约58-254㎡,均价10.9万/㎡,单价区间在8.7-14万/㎡,总价区间在503-3368万/套。

 


部分备案价格

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