开发商是深圳人非常熟悉的茂业集团，全称为深圳茂业（集团）股份有限公司，在深圳拥有华强北茂业百货、东门茂业百货等多家百货的企业。

茂业集团成立24年,以地产开发、持有物业经营为核心支柱产业,以实业投资和资本运营为纽带,

强调“地产+百货”的发展模式，致力于大型百货商场、甲级写字楼、高端商务酒店、商务公寓等商业地产及住宅的开发。

旗下拥有“茂业百货”、“人民商场”“仁和春天”及“维多利”四大零售主力品牌，

目前在华南、华东、西南、华北、东北五大区域近30个中心城市经营近50家门店，总营业面积达200万平方米，综合盈利能力稳居行业前列。

在深圳物业包括世界金融中心、东方时代广场、茂业城、茂业百货、雍翠华府、世纪豪庭、香蜜湖豪庭等经典项目。

德弘天下是茂业集团近几年在深圳的首个住宅项目。

另外，承建商是湛江市第一建筑工程深圳分公司。

更新时间：2019-12-10

区位及交通环境

1，
德弘天下位于罗湖区翠竹街道，洪湖、田贝、翠竹片区之间。西面与文锦北路相邻，南北分别靠近田贝二路、田贝三路。

临近地铁7号线洪湖站，相距约350米。通过换乘，可便捷达到万象城、华强北等市级商圈，罗湖火车站、口岸等功能配套。

项目坐落于洪湖公园和翠竹公园之间,并环绕于围岭公园、人民公园、儿童公园等五大城市公园。

图来源于家在深圳网友@艾子2020

周边社区氛围浓厚，一众老式且低矮的居住区围绕，最高约170米高度的在片区中鹤立鸡群。
单元圆弧形构造，四周视距开阔，中高层以上单元可将城市、公园景观尽收眼底。

与锦田小学（本部及德弘校区）和深圳中学初中部一路之隔，后者拥有优秀的口碑；南面不远是市人民医院，多个心安；再向南一些便是深圳繁华的东门、万象城、人民南等市级商圈。

由此看,德弘天下所处区域是一派“老式贵族”,要风得风要雨得雨的既视感。

2,
德弘天下局部区域成熟，配套成熟，局部范围内的老式旧宅尤其是一些“大院”多有传闻旧改，但暂无实质性动作。

反倒周边片区正进行着“翻天覆地”的造城式改造，包括西侧洪湖公园对向的笋岗-清水河片区、南面罗湖商业中心腹地的华润湖贝片区。

此外，京基蔡屋围、水贝村等大型拆建项目启动或建设中，在城市更新的推进下，罗湖的城市容量得以继续深挖，为城区发展创造新的空间。

罗湖作为深圳最早的建成区，建设用地匮乏，率先遭遇城区老旧、空间瓶颈等问题。城市更新是罗湖增强竞争力，创造新活力的必经路径。

在更新实施上,坚持城市更新与产业联动,以空间换发展,强化招商引资,已取得显著成效。

据统计,目前已竣工27个更新项目,建筑面积约246万㎡,其中产业面积约140万㎡。

这些改造虽然对于德弘天下的外在价值点并没有太强烈的影响,深中学区会是它最重要的标签,但对于增强罗湖的城区竞争力,产业转型、环境改善等方面大有裨益。有助于完善罗湖置业环境。

3,
那么,罗湖在先发的积累及城市更新之下,逐渐形成以金融业、商贸业、商务服务业三大重点产业为主,黄金珠宝、文化创意两大特色产业为辅,战略性新兴产业快速崛起的现代产业体系。

南以蔡屋围-国贸-人民南为支撑，继续深耕金融及现代服务业；

北以笋岗-清水河改造为契机，聚焦发展笋岗金融科技谷，清水河人工智能、生命健康、信息技术等战略性新兴产业；

南北串联打造红岭新兴金融产业带。

红岭新兴金融产业带从红岭路到宝安路之间、泥岗路到滨河路之间的范围，总规划面积2.03平方公里。

计划以红岭路为轴,引入金融总部、风险投资、金融科技、黄金金融和其他新兴金融产业,同时完善金融服务配套,实现CBD功能复兴。

该金融产业带也是深圳金融“一城一街一带”战略版图中的“一带”。

其实内部竞争还是挺大的,金融行业是个政策依赖度高,砸钱多的行业,罗湖面临的压力不小。但至少大的格局是明晰、确立的。

周边配套

教育配套

幼儿园：就近有罗湖区清秀幼儿园、天俊幼儿园等。其中：

清秀幼儿园创办于1984年,是罗湖区教育局直属的省一级公办幼儿园,2017年从乐园迁址到德弘天下旁办学。现有9个教学班。

天俊幼儿园隶属于深圳天俊实业股份有限公司,创办于1990年2月。开设11个教学班。

中小学学区范围：锦田小学+深圳中学

锦田小学是全国新生活教育试验的第一所示范校，近六年的跨越式发展有目共睹，并成立了锦田教育集团。

该校从 2013 年启动新生活教育试验以来办学成果显著,先后荣获全国中小学校园足球示范校、全国中小学校园足球特色校、广东省第一批书香校园、深圳市中小学智慧校园示范校、深圳市创客实践基地等殊荣。

今年新增了德弘天下校区，新增了 15 个小一班级，共计 750 名学生。作为锦田二校区管理打造。

深圳中学初中部建于1985年,是深圳“四大中学”之一。

2018年深圳中学初中部高中升学率为87.42%，2019年深圳中考，深圳中学初中部学子以451登顶市中考状元；440分以上学生达44人，位处全市前茅。

在全市公办学校排行中，深圳中学初中部2018年和2019年连续两年排名第二。

当然,按照深圳的积分制度,学区范围内是一回事,能否满足条件分配到学位又是另外一回事。

小学还好说，今年开始启动了锦田小学德弘校区，本身是为德弘天下量身定做。但深中学区不是，它的社会关注度高，口碑佳，学位供求压力不小。

其它配套

商业方面，小区局部范围内的新大型商业配套暂无，由于老小区集中，基本的生活配套能够满足，就近的有华润万家、沃尔玛及其它小型超市。

跨过东门北路则是另一番天地,聚集了深圳出名的“金三角”市级商圈。未来华润湖贝万象,还会为区域增添色彩。

医疗方面,南面就近市人民医院,深圳老牌综合三甲医院,规模也大。周边还有多个社康中心,基本保障不缺。

休闲方面，多个城市公园环绕周边，任君挑选。

更新时间：2019-12-10

地块信息

德弘天下充满着传奇色彩，其宗地号为H307-0038，1998年11月便取得《建设用地规划许可证》（深规土规许字01-1998-0204号），2008年10月取得《建设工程规划许可证》（深规建许字ZS-2008-0102号）。

这么算,从用地规划到实质开盘,德弘天下的传奇故事长达22年之久,深圳建市也不过40年。

1998年到2006年间，它还不叫这个名，而是叫做“深宝商业城”。根据南都的公开报道，1997年，深宝实业引入深圳基泰投资有限公司合作开发该项目。

不过据深宝实业所述,基泰并未能如约搞定项目的报批工作,一直到2006年,茂业以2。69亿元取代了基泰。

茂业介入后，项目名由“深宝商业城”转为“深宝花园”，但也没能顺利开工，期间因规划变电站一事被披露，引得周边小区居民恐慌而投诉。

2006年，总算拿下了《建设工程规划许可证》，“深宝花园”摇身一变为“茂业·德弘天下”。

直到2009年正式开工建设。此后地块权属人正式易主为茂业,茂业宣称该项目将打造为标杆楼盘。

起初计划推售的产品为建面200-1000㎡，从户型区间看，定位无疑是豪奢级。但受限70/90政策（2006年出台），一户被拆分成至少3本证。

2010年，德弘天下封顶，恰逢深圳限购政策出台，深户家庭限购两套住宅，多本证的德弘天下陷入开盘困局。

几年间数次传出开盘，最后都杳无音讯，但没有人知道个中确切的原因，到底产权分割，还是地块占用呢？众说纷纭。

这一困就10年过去了,直至最近传出开盘,才算要尘埃落定。

项目规划及不利因素分析

项目由8栋约160-170米的超高层建筑，半围合式布局。社区内配置大型园林景观、约1100㎡泳池以及特色休闲活动区。

8栋住宅建筑围合成大园林+大社区，尽量拉开了楼宇之间的楼间距，扩大视距。

因此，抛开“深中”的标签，德弘天下还是个优秀的城建、公园景观盘。周边洪湖公园、翠竹公园等多个公园环绕。视野开阔，绿地、山水、城建层次感丰富。

主要数据指标如下,以开发商公布为准：

总占地面积：48353.6㎡（其中绿化带面积5432.1㎡，建设用地面积42967.5㎡）
总建筑面积：265287.29㎡（其中住宅楼地下室面积65769.054㎡）
计容建筑面积：190749㎡（其中住宅面积174998㎡,商业面积6998㎡）
容积率：4.64
绿化率：48%
总房源：约1700户（以开发商公布为准）
车位数：1415个（其中住宅车位1257，商业车位158）
栋数：8栋超高层（地上52，地下4层）

车位数超过1400个，在罗湖区域内实属不易，基本能够满足小区车位需求，但难以保证1：1的车位比。

网图：

变电站问题,按照法定图则,德弘天下围合的南面地块处规划了变电站,用地面积约4000㎡。

应该说有这样的规划肯定是经过了科学的决策，判定变电站对居住人群的实质影响微乎其微，但心理感受可能有些微妙。

小结

1，位置区位优势明显，位居罗湖成熟地带，周边配套丰富齐备。满足基本需求的情况下，几乎是要啥有啥的状态；

2，深中学区内，且是确切的学区，无疑是该盘最大的卖点标签。不过，在学区积分制度下，能否分到学位是另一回事。另一标签是大景观，周边公园环绕，产品建筑鹤立鸡群，视野开阔；

3，罗湖新房紧缺，德弘天下是少有的选择。主力户型产品为建面69-76㎡2-3房，建面69㎡的户型优秀且为现房，相比周边老旧二手房，总价性价比突出，而产权楼龄需要再关注下；

4,罗湖整体进行着万象更新的节点,区域整体改造多,旧改丰富,对提升完善城建、环境、交通等方面的预期明朗。

更新时间：2019-12-10

楼栋分布如下，北面建设有锦田小学德弘校区（今年刚启用）和罗湖清秀幼儿园。

从德弘天下首次宣称入市至今，长达十余年光景，早已物是人非，变的不仅是市场，推售产品也变了。

房源户型最为显著，已由当初建面200-1000㎡多证合一的超大区间段的超大户型，

改为以建面约69-76㎡的单证小户型，及建面400㎡的复式户型，少量建面超过1000㎡的顶复户型。

网易彩票复式户型分布于D/E两栋，除此之外，其它基本上是一层六户。

建面约69-76㎡的2-3房为主力户型，因错层阳台的设计，户型分为奇偶层户型。

由于产品在设计之初按照超大户型打造，此次分割入市，还是比较明显看得出部分户型较为不合理，譬如动静线交织、客厅开间小、全屋进深长等问题存在。

好在分割后的户型不大，缺陷没有被放大，是小户型中可以接受的程度。

事实上，D/E户型建面约69㎡的2房户型在其中显得相当出色，应会是比较抢手的一套户型。